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Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV) – o que deves saber.

29 jul 2019
Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV) – o que deves saber.
Comprar imóvel
Para evitares dissabores durante o processo de compra de um imóvel, é preciso teres em atenção diversos procedimentos. Apesar do CPCV não ser obrigatório por lei, é importante considerá-lo.
O CPCV não é obrigatório por lei. No entanto, ao realizares o Contrato de promessa de compra e venda (CPCV), estás a assegurar-te juridicamente em relação a eventuais contingências, atrasos ou incumprimentos e possíveis sanções.

O CPCV “é um documento escrito, com valor jurídico (artigo 410 n.º 1 do Código Civil), elaborado e assinado entre quem promete vender o bem (o promitente proprietário) e quem promete comprar esse mesmo bem (o promitente comprador)”.  

Elementos a constar no CPCV:
  • Identificação do vendedor e comprador: Nome completo, morada, estado civil, número do cartão de identificação e do número de identificação fiscal;
  • Identificação e características do imóvel: Morada, tipologia, descrição predial, inscrição matricial, se possui ou não outras partes integrantes à fração, como piscina, garagem ou arrumos; 
  • Licença de habitação ou de construção, ou prova de que foi pedida à Câmara Municipal através de declaração que a substitua; 
  • Preço de venda do imóvel e meio de pagamento; 
  • Valor do sinal, assim como a data de pagamento. Entende-se por sinal o valor em dinheiro, pago pelo promitente comprador ao promitente vendedor, de capitais próprios (normalmente 10% a 20% do valor de venda do imóvel), como entrada inicial e garantia do cumprimento do contrato e como prova da seriedade e da real intenção do comprador. Esta quantia é entregue no momento da celebração do CPCV; 
  • Menção de que o imóvel não tem qualquer ónus ou encargos à data de celebração do CPCV; 
  • A Data prevista para a realização da escritura e indicação das consequências ou sanções eventuais sanções a aplicar, caso não seja realizada até essa data; 
  • Indicação de que o imóvel está em condições de habitabilidade, com tudo o que isso implica: redes internas e de instalação de água, eletricidade, esgotos e gás em normais condições de funcionamento. 
Possíveis contingências no CPCV 
O CPCV, apesar de não ser obrigatório, tem algumas especificidades, que deve conhecer, nomeadamente fatores externos ao negócio, que podem influenciar a sua formalização.
É importante saber: 
  • Quando o comprador tem de recorrer a um financiamento bancário, a aprovação do crédito habitação, é um fator que pode interferir negativamente na aquisição do imóvel. Deves assegurar, previamente, que o banco disponibiliza a quantia de que precisas. Em alternativa, deves incluir uma cláusula no CPCV, que anule o contrato na eventualidade de não conseguires o crédito solicitado, não tendo que abdicar do sinal, caso prove que não teve o crédito aprovado. 
  • Outro factor tem a ver com a avaliação do imóvel. Se a avaliação não cobrir a totalidade do valor que necessitas, deves criar uma cláusula no CPCV que contemple este senão. 
  • Caso o imóvel ainda esteja em construção, e se o construtor ou proprietário não cumprir o acordo, por não finalização da obra, por exemplo, neste caso o promitente comprador pode, por lei, exigir a restituição do valor do sinal a dobrar. Também, se o proprietário desistir de vender o imóvel por qualquer outro motivo, não contemplado no CPCV, esta lei também se verifica. 
  • Outro aspeto importante que deves considerar como impeditivo é a mudança de proprietário. Para isso a lei prevê duas formas: 
  • A “Eficácia Real”, lei que permite que possa ser atribuída uma eficácia acrescida ao CPCV, contemplando, não apenas as duas partes, mas também incluindo terceiros. Com as assinaturas desses terceiros constantes do CPCV, o promitente comprador adquire o direito real de aquisição sobre o bem imóvel em questão, independentemente de quem seja, à data, o seu proprietário. Esta atribuição deverá ser registada e constar da escritura pública. 
  • Outro exemplo é o facto da realização da escritura de compra e venda poder ser comprometida pela morte do vendedor, pela não localização do vendedor ou ainda a recusa do mesmo em assinar a escritura. Para casos como este, existe contemplada na lei a Ação de Adjudicação Compulsória. A referida ação permite a substituição da assinatura do vendedor por autorização judicial na escritura de compra e venda, viabilizando assim, ao comprador, a finalização do negócio. 
  • Outro fator é a não concessão, por parte da autarquia, da licença de habitabilidade. Se não conseguires obter este documento, por parte da câmara municipal, não conseguirás solicitar um crédito à habitação nem fazer a escritura. Só depois de uma vistoria, levada a cabo pela autarquia, a quatro áreas fundamentais (saneamento, água, gás e eletricidade), é que pode ser ou não atribuída esta licença. 
Em suma, mesmo não sendo obrigatório, considera sempre a elaboração de um CPCV.
 
Fonte: idealista

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